这个东西，在去年就提出来了，也是城市农村都要搞，但用词很克制，并没有强行搞也没有提试点。

 

而且，并不是官方发文要搞，只是住建部的人去和银行交流，谈话中涉及到了这个，并不具有多强信号，因此很多人都不知道不关注。

——6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。

——此外，倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

直到24年6月，也仅仅是住建部内部的会议讨论这

个政策，没有对外放话。

——日前，住房城乡建设部工程质量安全监管司会同房地产市场监管司召开城镇房屋安全管理三项制度试点工作研讨会。会议指出，建立三项制度是有效解决我国城镇房屋安全突出问题、补齐既有房屋安全治理体系短板的基础性制度安排，对于统筹住房城乡建设事业高质量发展和高水平安全具有重要意义。这三项制度，就是房屋体检、养老金和保险制度。

但今年完全不一样。

今年是住建部正式对外提出的，而且规格很高：

——国新办于8月23日上午10时举行“推动高质量发展”系列主

题新闻发布会，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立

房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋

安全管理长效机制。

而且，时间正好是河里会议结束后提出的。

——8月15日结束，8月23日住建部发声

并且一经提出，就要搞试点，而且是22个城市的试点。

——22个城市开展房屋养老金试点包括：上海、北京、广州、

深圳、成都、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、青岛、郑州、

西安、合肥、福州、厦门、宁波、无锡、苏州、济南。这些城市正在试点建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，以构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。试点重点在于政府建立公共账户，与个人通过缴纳住宅专项维修资金建立的账户相结合，旨在为房屋提供全面的安全保障和管理服务。

岱岱一言以蔽之，这就是河里会议的最新风向。

那这个政策到底是什么意思呢？

大白话讲就是，你有房子，你就得给房子交三笔钱。

一笔体检的钱。

也就是你花钱请政府派人来，帮你体检下你住的房子，体检费按平米算。

不仅车子要年检，连房子也要年检了，你要交这个年检费。

还好目前房子不是每年检查一次，以青岛为例，是每半年房主自己检查自己，然后有的2年有的3年有的5年的检查一次。

——住房和城乡建设局印发《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，提出建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等九项长效机制。要求自查、巡检双到位，各区（市）每半年组织发动房屋安全责任人，重点对房屋专有部分进行安全自查，发动镇（街道）、村（居）、网格员、物业服务企业等，重点对房屋共有部分进行巡查。

——同时，以老旧、危房为重点，要求专业人员定期查。当房屋超过设计使用年限2/3时，应至少每5年进行1次专业检查。

——超过30年且无设计使用年限的经营性自住房、超过设计使用年限且经鉴定可继续使用的房屋，应至少每3年进行1次专业检查。

——对鉴定为C、D级且实施加固处理后的房屋，至少每2年进行1次专业检查。

而我们国家现行标准规定建筑物的设计使用年限是50年。

这个检查费，还是小钱，而且新房子在前30年不用检查，新房子不用担心年检费，但老房子就要勤检查勤交费了。

但是，后面的费用，新房子也要交了。

这就是房屋保险和房屋养老金。

这个房屋保险是我们的独创，意思是在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用，这个目前不知道怎么个交法，是按平米交，还是按市价交都不清楚，以及最重要的，是否每年交一次。

目前住建部建议的收费标准设定在每平方米1.8元至2.7元之间，也就是说100平的房子，一年需要缴纳180元-270元之间的房屋保险费。这笔费用相对较低，对于大部分人是可以接受的。但架不住这是住建部的建议收费标准，而因城施策下各地可能会自行调整房屋保险费。

而这个房屋养老金，收费标准也是弹性的，但贵多了，住建部建议的标准如下

 

按照大部分人的情况，是12-21层的楼，那么100平米就是12000元，一万多，可能是一年交一万的节奏。

听说上海搞的是每年每平米收50元，如果全部都是50元，根据存量规模，整个上海一年的房屋养老金收入是380亿，而去年上海的房产税总收入是333亿——房屋养老金立马就超过了房产税。

第三个房屋养老金，其实就是实打实的房地产税——

“因为在国外这个叫房屋修缮基金，和物业费不是一个东西，物业费是交给物业公司的，房屋修缮基金，是交给国家的，类似于变相纳税，不交等于偷税漏税，强制执行，法拍，不在话下。”

这三个缴费项目，可以简称房三费，简单来说，是怕你房子出问题后你没钱或者不舍得出钱修缮，因此要交这个交那个，要交钱。

哪怕这个房子你不住，你也要交。

这对多房者不友好，对手里有很多空置房的炒房客也是打击，提高了空置房的持有成本，间接逼炒房客出手空房。

而且，这个政策的弹性，很大。

目前是22个城市试点，搞因城施策那一套，除了房屋检查外其他两个费用还没有全国统一的标准，这个弹性空间太大了。

毕竟，小地方的房子不值钱，就算坏了很多人也不可惜不会去

花钱修缮，而且全国范围内房子是过剩的，只有一线二线才有房子紧张的情况。

而现在，我们每一个人之后，不仅要为自己养老，还要为自己住的房子养老，要为了持有这个房子而多交钱。

这当然有好的一面，就是老破小的维修问题的确能得到缓解。

“从市场挂牌数据看——

10年以内的房龄占比在10%左右；

10-15年房龄的占比35-40%左右；

15-20年的房龄的占比30%；

20年以上的房龄占比大概在20%左右。

全国来看，根据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，

城镇存量住房中，2000年以前的房屋占比达到27.55%。

老旧房屋的占比不断攀升，越来越多的房子存在安全隐患也就是必然。”

但更重要的是地方财政危机得到了缓解，因为房三费就是换皮的房地产税，一套房子一年可以多收一万的费用，地方开辟了新的税源。

更重要的是县城。

县城财政是这轮地方财政危机的重灾区，但县城财源很有限，支出却是硬性的三保，现在搞这个就很好，因为县城有广大的宅基地的房子，这些宅基地是老乡自己的地皮，没有给地方土地财政贡献，老乡宅基地建房后，不用交房租也不用交物业，很多人把老家的宅基地房子当最后的退路，就算不上班了回家躺着随便搞点小钱也能养活自己，但现在不行了，全国宅基地房子都要交房三费，而且宅基地面积还特别大，县城当然想多收老乡的钱但可能不敢多收怕激起不稳定因素，因此会在长期的动态博弈中找到一个平衡的收费标准。

县城财政危机，的确能通过房三费得到一定缓解。

不好过的还有广大的城中村土著。

 

换言之，今年河里会议谈财税谈地方债，没有谈成大放水兜底，也没有谈成央地财税改革，而是谈成了一个换皮的房地产税，给地方开一个新税种收钱。

而且速度十分之快，房地产税搞了几十年才试点几个城市，这个房三费，一上来就试点22个城市，如果国家松口让地级市县城去试点，那铺开的速度将更快。

网上已经有段子出来了。

既要(高土地出让金)

又要(70年地权)

还要(房贷高利率)

更要(房屋体检)

同时要(房屋保险金)

不断坚持要(房屋养老金)

很好，河里财税谈的卡壳，结果给出了这么个方案，换皮房地产税的套路，让地方变相通过新税种续命，要是真的一个100平房子一年交一万，大房子一年好几万，那就是房地产税真实降临，还真能续命地方财政呢。

这个房三费政策如果顺利落地扩大，那么，有几点是显而易见的。

1、老破小越来越没金融价值

之期老破小全靠3点，一个学区房，一个是持有成本低，一个幻想能遇到拆迁。

现在新生人口暴跌学区房政策渐渐消亡，加上房三费增加了持有成本，以及新房改铺开老城区拆迁更难。

所以，老破小价值会越来越走低。

2、减少房屋控制量，打击炒房客

中国因为一直没有房地产税，导致房子持有成本极低，现在房子持有成本增加了，另外炒房客的确是被暴金币了，楼市会进一步承压。

3、房三费很难转嫁到租客头上

很多人以为，房地产税能转嫁到租客头上，房三费能让租客接盘。

实际上，真正决定租金的是当地的工资水平，而不是房价。

同时，新房改铺开后国家成为最大的包租公，坐庄房租的市场定价，个人房东怎么和国家斗，国家在当地定多少房租，个人房东只能围绕这个定价波动定价。

4、宅基地、改善住房和豪宅的房三费，只会更高

之前说，新房改对刚需小房影响很大，对改善型住房影响较小，但房三费给补上了。

面积越大，房三费交的越多，房地产税本身就是具有劫富济贫的政策意义的，国外甚至搞阶梯税率，面积过多少税率再拔高。

大城市里的改善住房和豪宅，必然承担更多税收责任。

小地方的宅基地，就全看博弈了。

毕竟，公权力对农村的治理一直是个老大难问题，你要按照那个标准，去要求农村宅基地房子一年交个几万房三费，老乡一年都赚不到几万房子都要交几万？你税务局的人进村都可能被农民直接捅死，警车都给你掀翻了。

所以，反而是小地方的宅基地房子不敢收的那么凶，大城市里住大平层的中产阶级是原子化的，是没有抗争意识和抗争手段的，就适合多做贡献了。

总结就是，财政问题，说到底就是开源和节流。

这一系列博弈，最终还是让地方去啃房地产税这个硬骨头。

而不是中央去啃资本利得税、遗产税、离境税这些硬骨头。

地方有一些满意，至少你松口松手让我开辟新税种了 ，虽然是硬骨头但我啃到了还是能续命的。

地方也是无法完全满意的，你是领导你牛逼，你怎么不去啃硬骨头反而让我自己去啃硬骨头呢？

最后，重复那段话。

——今年河里会议谈财税谈地方债，没有谈成大放水兜底，也没有谈成央地财税改革，而是谈成了一个换皮的房地产税。

喜乎悲乎？